Immobilier: investir dans le neuf ou l’ancien?

Immobilier: investir dans le neuf ou l’ancien?

Neuf ou ancien ? Voilà une question que tout investisseur en herbe se pose à juste titre, car entre les dispositifs d’aides fiscales par toujours claires, les normes d’isolations de plus en plus contraignantes qui peuvent se traduire par des travaux supplémentaires, les futures charges et le montant de l’investissement initial, un choix non éclairé peut rapidement déboucher sur un cauchemar financier.

Quel est l’objet de votre investissement ?

L’objet de votre investissement compte pour beaucoup dans le choix entre neuf ou ancien, car les dispositifs fiscaux facilitant l’investissement ne sont pas les même selon que vous souhaitiez acheter pour habiter ou acheter pour louer.

Si vous achetez pour habiter, que votre choix est donc orienté par l’envie d’habiter dans telle ou telle région, ville ou quartier, l’ancien vous offrira beaucoup plus d’opportunités que le neuf, mais vous aurez peut-être des travaux d’isolation importants à faire pour mettre votre nouveau logement aux normes.

L’ancien peut-donc représenter une excellente alternative si vous souhaitez acheter pour habiter, mais si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour louer, c’est vers le neuf qu’il faudra vous orienter, notamment en 2015, car les dispositifs fiscaux LMNP et Duflos permettent de faire de sacrées économies grâce à des déductions importantes de TVA au moment de l’achat. Cependant, vous êtes obligé de louer votre bien pendant au moins une dizaine d’années avant de pouvoir y habiter.

Donc, en 2015, vous ferez probablement de meilleures affaires en achetant du neuf pour louer ou en achetant de l’ancien pour habiter, mais votre choix entre ancien et neuf doit aussi se faire en prenant en compte d’autres critères.

Neuf vs Ancien

Outre l’importance de l’objet de votre investissement dans l’immobilier, pour faire un choix avisé entre neuf et ancien, vous devez connaitre les avantages et inconvénients de chaque type de logement.

Inconvénients du neuf

Le neuf coute plus cher, jusqu’à 20% de plus que l’ancien. Ceci se traduit par un investissement initial beaucoup plus élevé. Conséquence, selon votre budget, vous pouvez être contraint de choisir quelque chose de plus petit que prévu. De plus, les logements neufs sont rarement bien situés, car il n’y a plus de place pour construire dans les bons quartiers. Le choix de l’emplacement est donc limité. Si vous achetez pour habiter, ceci peut être un gros inconvénient.

Avantages du neuf

Malgré l’investissement initial plus élevé que l’ancien, les frais d’entretien et de rénovation du neuf sont minimes les premières années. Les couts de possessions sont donc souvent inférieurs à ceux de l’ancien durant la période d’amortissement. De plus, comme vu plus haut, si vous achetez du neuf pour louer, vous pouvez réduire considérablement votre investissement initial via les dispositifs LMNP et Duflos.

Inconvénient de l’ancien

Les logements anciens sont souvent mal isolés comparé aux neufs. Les charges d’habitation sont donc généralement beaucoup plus élevées. De plus, il arrive souvent que juste après un achat, il faille encore faire des frais pour l’entretien du bâtiment, d’éventuelles rénovations ou travaux d’isolation (parquets, murs, fenêtres, etc.). Au final, la note peut être plus salée qu’avec du neuf (du moins dans certains cas). Il faut donc être prudent et avoir des réserves.

Avantage de l’ancien

L’ancien coute jusqu’à 20% moins cher que le neuf et l’on peut facilement trouver de l’ancien dans de bons quartiers. En optant pour de l’ancien, vous pouvez donc choisir votre habitation selon les quartiers qui vous plaisent, selon l’animation qu’il y a autour, selon la proximité des commerces, etc. Ce qui n’est que partiellement possible dans le cadre d’un investissement dans le neuf. Avec l’ancien, le choix est vaste et l’on peut en plus avoir accès à des subventions et crédits d’impôt pour effectuer des travaux d’isolation. Pour habiter, l’ancien représente donc un excellent investissement.

Conclusion :

Neuf ou ancien ? C’est surtout une histoire de gout et de capacité financière, mais dans tous les cas, vous devez étudier les charges qui viendront s’ajouter à votre investissement initial, car c’est à ce niveau qu’il peut y avoir de grosses surprises.

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